地価はバブル期の91年に全用途の全国平均が11.3%の上昇を記録した後、92年に4.6%下落し、長く低迷した。不動産の「ミニバブル」と呼ばれた2008年でも伸び率は1.7%だった。

バブル期の地価は上昇率が10%を超え、最大2〜3%台で推移していた消費者物価の伸び率とは大きな開きがあった。現在は地価も物価も伸びはほぼ同じ水準で、資産インフレの色が濃かったバブル期とは様相が異なる。

上昇をけん引したのは東京圏をはじめとする大都市だ。東京23区の商業地は11.8%上昇した。商業地の最高価格地点は19年連続で東京都中央区の山野楽器銀座本店となり、1平方メートルあたり6050万円と前年から8.6%上がった。

背景には日本の不動産市場に流れ込む投資マネーの存在がある。不動産サービス大手の米ジョーンズラングラサール（JLL）によると、24年の国内の不動産投資額は計5.5兆円で前年から6割ほど増えた。

5兆円台に乗ったのは不動産市場にマネーが集まった15年以来となる。24年の不動産投資額のうち海外の投資家分はおよそ1兆円で、前年から7割ほど増加した。JLLの大東雄人シニアディレクターは日銀が利上げを進めていても「比較的低金利な日本市場は海外勢にとって魅力的だ」と指摘する。

JLLが調べた米ドル換算の24年の投資額を国別に見ると、日本は米国、英国に次いで3位だった。都市別では東京がニューヨークに次ぐ2位となった。足元でも米投資ファンドのブラックストーンは25年に、西武ホールディングスから複合ビル「東京ガーデンテラス紀尾井町」（東京・千代田）を約4000億円で取得した。

今回の地価上昇はバブル期とは異なり実需を伴っている。オフィス仲介大手の三鬼商事（東京・中央）によると、東京都心のオフィス空室率は2月に3.94%と需給均衡の目安となる5%を下回った。

日本では新型コロナウイルス禍後に海外ほどテレワークなどは広がらず、住環境を含めた都市部への回帰が需要を生んでいる。

足元で米国の関税政策などにより世界経済の不確実性が高まる。景気が減速すれば、日本に向かう投資マネーが減り、上昇が続いている地価に影響を与える。

建設業では資材の高騰にくわえ人手不足により人件費も上昇する。今後もコスト上昇が続けば、地方を中心に商業地の再開発やマンション建設の見直しが広がる可能性がある。

日本経済新聞　2025年3月18日 16:50
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA11BY00R10C25A3000000/